아파트 매매 세금 종류와 계산 방법 : 단독소유 vs 공동명의

안녕하세요. 우키짱입니다.

 

오늘은 주택매매 시 납부해야 하는 세금에 대해 공부를 좀 해봤습니다.

사실 집은 운좋게 소유하고는 있지만, 살아야 하는 집이고 해서 매매에 대해서는 생각도 해보지 않았는데, 친구들과 술자리 대화를 하는 도중 얘기가 나와 갑자기 궁금증이 생겨 공부를 해봤습니다.

1. 주택 매매시 내야 하는 세금의 종류

1) 취득세

 - 주택을 취득할 때 내야하는 세금입니다. 주택의 위치, 가격, 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.

 - 세율은 1%에서 최대 13.5%까지 적용이 됩니다.

2) 보유세

 - 주택을 보유하고 있어서 내야하는 세금입니다.

 - 재산세와 종합부동산세가 있습니다.

 - 재산세는 지방세로 주택의 공시가격을 기준으로 계산되어 부과됩니다.

 - 종합부동산세는 2가구 이상 보유하고 있는 다주택자이거나, 고가의 주택을 보유 시 납무하는 세금입니다.

3) 양도소득세

 - 주택을 매매할 때 납부하는 세금입니다.

 - 매도한 금액에서 매수한 금액을 제외한 차익의 금액에 대해 부과가 됩니다.

 - 매수가격보다 매도가격이 높을때, 즉 이익이 났을 때만 부과가 됩니다.

 - 양도소득세는 주택의 보유기간, 거주기간, 매도시점의 조정대상지역 여부등에 따라 세율이 달라집니다.

 

주택 매매시 발생하는 세금은 위에처럼 크게 취득세, 보유세, 양도소득세로 구분 지을 수 있습니다. 이 중에서 매도 시 발생하는 양도소득세를 중심으로 좀 더 알아봤습니다.

 

2. 양도소득세 부과 기준

양도소득세는 부동산 자산을 남에게 양도, 즉 매도를 했을 때 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금입니다. 부과기준은 아래와 같습니다.

1) 양도차익 

 - 양도한 가격에서 취득가를 뺀 차익을 기반으로 계산됩니다.

2) 보유기간 

 - 주택을 얼마나 보유하고 있는지에 따라 세율이 달라집니다. 당연한 말이지만 장기 보유할 수록 세율이 낮아집니다.

3) 1세대 1주택 비과세 

 - 1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 보유 시 일정조건에 따라 양도소득세가 비과세가 될 수 있습니다.

4) 장기특별공제

 - 장기 보유한 주택에 대해서는 최대 80%까지 장기특별공제를 받을 수 있습니다. 이는 양도차익에서 공제되어 계산됩니다.

 

이렇듯 양도차익에 대해 발생하는 양도소득세는 보유기간, 다가구 주택보유여부등에 따라 세율이 비과세 또는 감면이 될 수 있습니다.

 

3. 양도소득세 장기특별공제

저는 집을 현재 14년 보유 및 거주하고 있고, 1 가구 1 주택자입니다. 이런 경우에 앞서 말씀드린 거에 따라 공제를 얼마나 받을 수 있을까요? 먼저 장기특별공제를 좀 더 알아봤습니다.

 

1) 보유기간

 - 부동산을 오래 보유 할수록 공제율이 높아집니다.

2) 공제율

 - 일반 부동산의 경우 보유기간이 3년 이상인 경우 연간 2%씩 최대 30%까지 가능합니다.

 - 1세대 1주택자의 경우 2년 이상 거주한 주택에 대해서 보유기간에 따라 연간 4%씩 최대 40%, 거주기간에 따라 연간 4%씩 최대 40% 공제를 받아 합산하여 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

3) 적용조건

 - 특정조건을 충족해야 공제를 받을 수 있는데, 이는 매도 시점의 부동산 정책의 영향을 받습니다.

 - 예를들어 1 가구 1 주택자 중 보유요건은 충족했지만, 거주요건을 미충족시에는 일반 부동산과 동일한 장기보유특별공제율 30%가 적용이 됩니다.

 

4. 단독소유와 공동소유에 따른 양도소득세 차이

저는 지금 제 명의로 부동산이 소유되어 있는데요, 공동소유일 때는 양도소득세에 혜택을 받을 수 있다 하여 추가로 알아봤습니다.

 

1) 비과세 한도

 - 단독소유 : 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도 시, 12억까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 - 부부공동소유 : 부부가 각각 9억원씩, 총 18억까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2) 기본공제

 - 단독소유 : 연간 250만원의 기본공제가 적용됩니다.

 - 부부공동소유 : 부부 각각에게 연간 250만 원의 기본공제가 적용되어 총 500만 원의 공제가 적용됩니다.

3) 세율적용

 - 단독소유 : 과세표준에 따라 최소 6%에서 최대 45%의 세율이 적용됩니다.

 - 부부공동소유 : 세율은 단독소유와 동일하지만 소유비율에 따라 과세표준금액이 나뉘어지기 때문에 보다 낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

4) 장기보유특별공제

 - 단독소유, 부부공동소유 모두 보유기간 및 거주기간에 따라 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

 

5. 공동소유 변경시 발생하는 세금

공동소유가 단독소유보다 혜택이 많습니다. 그래서 공동소유하는 방법을 알아봤는데, 공동소유 변경과정에서 세금이 발생을 합니다. 이 부분도 알아봤습니다.

1) 증여세

 - 공동소유 변경은 결국 주택의 일부분의 지부를 배우자에게 증여하는 행위입니다.

 - 이로서 증여세가 발생할 수 있는데, 증여세는 최근 10년간 부부간 증여금액 합산기준 6억까지 비과세가 적용됩니다.

2) 취득세

 - 부부간이지만 지분을 주고받는 행위는 지분을 취득하는 행위입니다.

 - 이로서 취득에 대한 세금인 취득세가 발생합니다.

 - 취득세율은 주택의 크기 금액등에 달라지지만 보통 3.5~4% 정도의 세율을 취득금액에 곱하여 발생합니다.

 

6. 14년전 분양 3.4억 34평 주택 현재가 8억 일 때 공동명의 변경 시 세금

현재 제가 거주하는 주택입니다. 14년전 3.4억에 분양받아 현재는 8억 정도입니다. 이를 부부공동소유로 동일비율로 변경 시 발생하는 세금을 계산해 봤습니다.

 

1) 증여세

 - 부부간 증여 10년간 6억까지 비과세 되는 기준에 따라

 - 8억을 반으로 나누어 증여 시 각각 4억 원에 대한 증여세는 비과세가 될 수 있습니다.

2) 취득세

 - 최득가액이 6억 이하인 경우 1%, 6억~9억인 경우 1~3%의 세율이 적용됩니다.

 - 8억 원의 아파트를 부부공동 소유로 변경 시에는 약 3%의 세금이 적용될 수 있습니다.

 - 따라서 4억의 3%인 약 12백만 원의 세금 발생이 예상됩니다.

 

물론, 거주지역 아파트 평수 등에 따라 세율이 달라지니 대략적인 수치입니다. 또한 기타 세금이나 제비용도 있어 일단 그 부분은 없다는 가정하에 계산을 해봤습니다.

 

7. 8억 주택 매도 시 단독소유 vs 부부공동명의 변경후 매도 어떤게 유리?

마지막입니다. 지금 주택을 매도시 그냥 단독소유상태에서 매도하는 것과 부부공동명의로 변경 후 매도하는 방법 중 어떤 게 더 유리할까요? 한번 알아봤습니다.

 

결론부터 말씀드리면 제 경우에는 단독으로 매도하는 것입니다.

왜냐면 1 가구 2년 이상 거주 12억 이하 주택 거주조건에 충족이 되기 때문이지요.

반면 공동명의로 변경을 하면 취득세 약 12백만 원 정도가 발생을 하니 나중에 집값이 많이 오르거나 법이 바뀌지 않는 한 현 상태에서 보유하다 양도하는 게 이득입니다.

 

8. 마무리하며

오늘은 주택 양도 시 발생하는 세금에 대해 알아봤습니다. 또한 공동명의시 발생하는 세금과 장단점도 알아봤습니다. 현재에서 공동명의로 변경하는 것은 좋은 생각은 아니지만, 나중에 주택을 양도 후 새로 취득할 때에는 공동명의로 시작하는 것이 많이 유리할 듯합니다.

 

감사합니다.